A usucapião extrajudicial é um procedimento eficiente para a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, pacífica e ininterrupta. No entanto, erros comuns que podem surgir durante o processo podem ser anulados se o possuidor não atender aos requisitos exigidos pela legislação civil. Saber quais são esses obstáculos é essencial para garantir a segurança jurídica e o sucesso do pedido.
Falta de Posse Pacífica e Ininterrupta
Um dos principais requisitos para a ação de usucapião extrajudicial é a posse contínua, pacífica e sem oposição. Essa posse deve ser exercida como se o imóvel pertencesse ao possuidor, sem questionamentos por parte de terceiros. A ausência de qualquer desses elementos torna o processo inviável.
Como evitar:
- Reunir comprovantes de residência, contas de serviços públicos e pagamento de impostos.
- Evitar conflitos com vizinhos ou herdeiros que possam contestar a posse.
Além disso, o procedimento pode ser suspenso se houver litígio em andamento envolvendo o imóvel.
Ausência de Concordância dos Vizinhos (Confinantes)
Para que a usucapião extrajudicial seja concluída, é necessário que os vizinhos concordem com os limites do imóvel. Caso haja discordância, o processo pode ser interrompido, exigindo o ingresso da ação de usucapião pela via judicial.
Como evitar:
- Conversar previamente com os confinantes e obter a assinatura de todos no termo de anuência.
- Se houver herdeiros envolvidos, garantir que todos concordem formalmente.
Importante: Em casos de menores de 16 anos ou enfermos, a autorização de um representante legal é indispensável para proteger os direitos dessas pessoas.
Documentação Incompleta ou Desatualizada
A falta de documentos é um erro que comuns que podem atrasar ou inviabilizar a aquisição da propriedade por meio da usucapião extrajudicial. O cartório exige uma série de documentos específicos, incluindo:
- Planta e memorial descritivo assinados por um engenheiro ou arquiteto.
- Certidões negativas de ônus reais e ações judiciais.
- Comprovantes de pagamento de impostos, como IPTU.
Como evitar:
- Conferir a lista completa de documentos exigidos pelo cartório do seu município.
- Organizar comprovantes que demonstrem a posse durante todo o período legal exigido.
Imóvel com Ônus ou Registro Irregular
O processo pode ser interrompido se o imóvel estiver registrado em nome de terceiros ou apresentar pendências, como hipotecas, penhoras ou litígios. Ainda, a existência de restrições pode ser um fator impeditivo para a finalização do procedimento extrajudicial.
Como evitar:
- Solicitar uma certidão atualizada no cartório de registro de imóveis.
- Resolver qualquer pendência antes de iniciar o pedido.
Nesse sentido, contar com um advogado imobiliário é essencial para garantir que todas as questões burocráticas sejam resolvidas com agilidade.
Falha na Comprovação do Prazo Legal de Posse
A aquisição da propriedade por meio da usucapião extrajudicial exige que o possuidor demonstre ter ocupado o imóvel pelo período exigido por lei. Esse prazo varia conforme a modalidade:
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta, reduzidos para 10 anos se houver moradia habitual ou investimento produtivo.
- Usucapião especial urbana: 5 anos de posse contínua para imóvel urbano de até 250 m², desde que utilizado para moradia própria e da família.
Como evitar:
- Reunir contratos de compra e venda, contas pagas e testemunhos que comprovem a posse durante o período exigido.
Vale lembrar: A posse deve ser exercida como dono do imóvel, sem que o possuidor reconheça outra pessoa como proprietária.
Ausência de Assistência Profissional Adequada
Embora a usucapião extrajudicial ocorra no cartório, a orientação de um advogado imobiliário é indispensável. O profissional especializado saberá identificar a ausência de um dos requisitos, evitar erros formais e garantir a correta tramitação do processo.
Como evitar:
- Contratar um profissional especializado desde o início do processo.
- Solicitar uma análise prévia da documentação e das condições do imóvel.
Um advogado imobiliário experiente pode ainda identificar se há algum impedimento específico e indicar a melhor estratégia para fazer o pedido com segurança.
Conclusão: Erros usucapião extrajudicial
Em síntese, a usucapião extrajudicial é um meio eficiente para regularizar a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada. Todavia, erros como a ausência de um dos requisitos, documentação incompleta e falta de anuência dos confinantes podem transformar um processo simples em algo complexo e demorado.
Portanto, para garantir a segurança jurídica e permitir a conclusão do processo sem surpresas, é necessário contar com um advogado imobiliário experiente. Dessa forma, você protege seus direitos e garante que seu imóvel finalmente passe a pertencer formalmente a você.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião Extrajudicial
1O processo de usucapião extrajudicial pode ser realizado sem a presença de um advogado?
Não. Embora o processo ocorra no cartório, é necessário contar com um advogado imobiliário, pois ele garante que todos os requisitos sejam cumpridos e evita erros que possam atrasar ou impedir a finalização.
A usucapião extrajudicial pode ser anulada se o possuidor não tiver documentação suficiente?
Sim. A ausência de um dos requisitos, como a documentação completa ou a prova da posse durante o período exigido, pode resultar no indeferimento do pedido e na necessidade de recorrer à via judicial.
Menores de 16 anos podem solicitar a usucapião extrajudicial?
Não diretamente. Menores de 16 anos devem ser representados por um responsável legal para proteger os direitos relacionados à propriedade.
O que pode impedir o processo de usucapião extrajudicial?
Existem várias causas que podem impedir ou suspender o processo de usucapião extrajudicial. Entre elas, destaca-se a inexistência de um dos requisitos legais para a usucapião, como a comprovação da posse e o tempo necessário para a aquisição do imóvel. Além disso, questões relacionadas a litígios existentes sobre a propriedade ou a presença de um proprietário formal também podem ser impedimentos significativos.
Quais são as principais causas que podem suspender o processo de usucapião?
As principais causas que podem suspender o processo de usucapião incluem a necessidade de comprovar a regularidade da posse, a existência de ações judiciais que envolvam o mesmo imóvel, ou a ausência de um documento que comprove a propriedade. Também é importante verificar se o possuidor está cumprindo todos os requisitos legais para a usucapião, pois a falta de cumprimento pode levar à suspensão do processo.
O que acontece se a ação de usucapião for suspensa?
Quando a ação de usucapião é suspensa, o processo não avança até que a causa da suspensão seja resolvida. Isso significa que, enquanto não forem atendidas as condições necessárias, como resolver questões de propriedade ou litígios pendentes, o possuidor não poderá concluir o processo de usucapião. É fundamental que as partes envolvidas consultem um advogado para entender as implicações e as etapas necessárias para retomar o processo.
