Distrato de contrato é o instrumento legal utilizado para realizar o cancelamento de compra de um imóvel, especialmente em situações que envolvem irregularidades, atrasos ou descumprimentos contratuais. Seja na compra de imóvel na planta ou em empreendimentos prontos, o comprador precisa entender que há caminhos legais para proteger seus direitos e recuperar parte ou todo o dinheiro investido.
Este guia é indispensável para quem deseja desistir da compra sem abrir mão do patrimônio já aplicado. Ao longo deste artigo, explicamos como funciona o distrato, seus impactos legais e como ser bem representado em um processo para garantir seus direitos.
Conteúdo
Quando é Possível Realizar o Distrato de Contrato?
O cancelamento do contrato de compra e venda pode ocorrer por iniciativa do comprador ou da construtora. Os motivos do distrato mais comuns incluem:
- Atraso na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância de 180 dias;
- Descoberta de irregularidades no registro imobiliário;
- Crise econômica que impossibilita o pagamento das parcelas;
- Falhas na execução do projeto ou na documentação da obra;
- Incapacidade de receber o imóvel nas condições prometidas.
Vale lembrar que o imóvel na planta é frequentemente alvo de distrato, sobretudo em razão do não cumprimento das cláusulas contratuais ou descumprimento da promessa de compra e venda.
Entenda Seus Direitos: O Que Diz a Lei do Distrato
A nova Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) regulamenta o cancelamento de contrato por meio do distrato imobiliário, estabelecendo os direitos e deveres das partes.
De acordo com essa lei:
- A construtora pode reter até 25% do valor pago, em caso de desistência do comprador;
- Em caso de culpa da construtora, o comprador pode pleitear a devolução integral;
- A restituição deve ocorrer em até 180 dias corridos, contados após a formalização do distrato;
- A construtora é obrigada a informar o valor da multa e os critérios de devolução no contrato.
Se você deseja realizar o cancelamento da compra, é importante analisar cuidadosamente o contrato de promessa de compra e verificar se as cláusulas seguem os limites legais.
Passos Para Cancelar a Compra de Um Imóvel Irregular
Abaixo, um roteiro prático para quem deseja realizar o distrato de contrato de forma segura:
- Reúna o contrato de compra e venda e toda documentação relacionada;
- Verifique se há cláusula de rescisão e o valor da multa contratual;
- Avalie se há culpa da construtora ou irregularidades no imóvel;
- Entre em contato com um advogado especialista em direito imobiliário;
- Registre um pedido de distrato judicial ou extrajudicial, conforme o caso.
Quer entender melhor o que fazer quando já possui os contratos em mãos? Acesse o artigo:
Advogado Especializado em Direito Imobiliário: Tenho os Contratos e Extratos Imobiliários em Mãos, O Que Fazer Agora?
Tabela Comparativa: Distrato por Iniciativa do Comprador vs Construtora
| Situação | Multa | Prazo de Devolução | Direito à Devolução |
| Desistência do comprador | Até 25% sobre o valor pago | Até 180 dias corridos | Parcial |
| Atraso na entrega do imóvel | Zero ou menor valor | Imediata ou via ação | Integral |
| Cancelamento por irregularidade legal | Conforme análise judicial | Judicial | Parcial ou integral |
Evite Perdas: Quando Consultar um Advogado?
Contratar um advogado é essencial quando há qualquer tipo de incerteza contratual. Um advogado especialista em direito irá:
- Avaliar se há abuso na multa aplicada;
- Identificar a legalidade da cláusula de comissão de corretagem;
- Verificar o enquadramento do caso no regime de patrimônio de afetação;
- Auxiliar na recuperação do dinheiro pago pelo comprador;
- Defender judicialmente seus interesses.
Conheça também as decisões judiciais mais recentes relacionadas ao tema no artigo:
Distrato de Compra e Venda de Imóvel: Direitos e Cuidados ao Cancelar o Contrato
Conclusão
Realizar o cancelamento da compra de um imóvel irregular, seja na planta ou pronto, é a opção mais segura quando seus direitos não estão sendo respeitados. Realizar o distrato dentro de um prazo adequado, com apoio de um advogado imobiliário, é essencial para recuperar seu investimento e evitar maiores prejuízos.
Lembre-se: ser bem representado em um processo judicial é fundamental para garantir que você não perca boa parte do seu dinheiro. Escolha confiança e garanta seus direitos.
FAQ – Perguntas Frequentes
O que é o distrato de contrato?
O distrato de contrato é o procedimento jurídico que permite a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, quando as condições previamente acordadas deixam de ser cumpridas por uma das partes. No setor imobiliário, o distrato é frequentemente utilizado quando o imóvel apresenta irregularidades, atraso na entrega ou problemas estruturais. Ao formalizar o distrato, o comprador busca cancelar a compra de forma legal e, sempre que possível, recuperar o valor investido, evitando prejuízos financeiros.
Quais são os principais motivos para solicitar um distrato?
Dentre os motivos mais recorrentes para o cancelamento da compra de imóvel, destacam-se:
Atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel;
Falta de registro imobiliário ou irregularidade na documentação;
Problemas estruturais graves na construção;
Descumprimento de cláusulas contratuais, como padrão de acabamento ou metragem;
Dificuldade no pagamento das parcelas, devido à crise econômica ou perda de renda.
Essas situações permitem ao comprador solicitar a rescisão contratual, especialmente quando o cumprimento do contrato se torna inviável ou prejudicial.
Como funciona o processo de cancelamento da compra?
O primeiro passo é notificar formalmente a construtora ou o vendedor, informando os motivos para o distrato e apresentando documentação de suporte. Essa notificação deve ser feita por escrito, com protocolo de recebimento. Em seguida:
A empresa tem, geralmente, 60 dias corridos para responder;
Se não houver acordo, o comprador pode ingressar com ação judicial;
Durante o processo, é recomendável contar com um advogado especializado em direito imobiliário, para garantir seus direitos e evitar perdas.
O registro detalhado de todas as comunicações e documentos é essencial para comprovar boa-fé e justificar o pedido de cancelamento.
É possível receber de volta o valor pago pelo imóvel?
Sim, o comprador pode solicitar a devolução do valor pago, conforme os termos do contrato e a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos). A devolução pode ser:
Integral, quando há culpa da construtora, como em atrasos excessivos;
Parcial, com aplicação de multa de até 25% sobre o valor pago, em caso de desistência do comprador;
Feita à vista ou em parcelas, geralmente com correção monetária.
Importante: o dinheiro de volta pode não ser imediato. Em alguns casos, a devolução é programada conforme cronograma previsto ou determinada por decisão judicial.
