No universo do direito imobiliário, compreender a distinção entre posse e propriedade é essencial para evitar conflitos e proteger seus direitos. Enquanto a propriedade é o direito conferido ao titular do bem, a posse refere-se ao exercício da posse, ou seja, o uso direto de um imóvel, mesmo que a pessoa não seja a proprietária formal.
Essa diferenciação é crucial, especialmente quando surgem situações de turbação ou esbulho, que exigem a atuação do sistema judiciário por meio da ação possessória, instrumento de tutela previsto no Código de Processo Civil (NCPC) para defender a posse.
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O Que é Posse?
A posse, segundo o artigo 1.196 do Código Civil, é caracterizada por quem exerce de forma contínua e direta os poderes inerentes à propriedade do bem, mesmo sem o título registrado no cartório.
É importante distinguir a posse direta, como no caso do locatário (possuidor da coisa), da posse indireta, que permanece com o proprietário durante o período da locação. Esse desdobramento da posse é um conceito-chave dentro da teoria objetiva da posse, desenvolvida por Ihering, e amplamente aceita na jurisprudência e na doutrina brasileira, incluindo autores como Tartuce e a Jornada de Direito Civil.
Além disso, o exercício da posse pode ser considerado justo ou injusto, a depender da origem. Por exemplo, posse obtida por abuso de confiança ou sem autorização do proprietário configura posse injusta, o que pode levar à ação de interdito ou à reintegração.
O Que é Propriedade?
A propriedade, definida pelo art. 1.228 do Código Civil de 2002, é o direito real que confere ao titular os atributos da propriedade: a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o bem. O proprietário tem a faculdade de exercer plenamente esses poderes sobre a coisa em seu poder ou sob a posse de terceiros.
Esse direito de propriedade é adquirido com o registro no cartório de imóveis, conforme prevê a legislação. Em outras palavras, posse e propriedade são conceitos distintos, mas interligados: a posse pode levar à aquisição da propriedade, por exemplo, por usucapião.
Diferenças Entre Posse e Propriedade
| Aspecto | Posse | Propriedade |
| Natureza | Fática (mundo fático) | Jurídica (direito real) |
| Aquisição | Fato ou contrato de locação | Registro no cartório |
| Proteção jurídica | Ação possessória (interdito proibitório, etc.) | Ação reivindicatória |
| Exemplo prático | Locatário | Dono da coisa (titular registrado) |
O Que é Ação Possessória?
A ação possessória é prevista nos arts. 1.210 e seguintes do Código Civil e regulamentada pelo CPC. Sua função é garantir a posse legítima contra turbação ou ameaça, podendo gerar, inclusive, indenização por perdas e danos.
Ela se divide em três tipos:
- Ação de Reintegração de Posse – usada quando há esbulho (desapropriação indevida da posse).
- Ação de Manutenção de Posse – quando há ameaça de turbação, sem perda da posse.
- Interdito Proibitório – utilizado preventivamente contra riscos de invasão ou ameaça.
Essas ações podem ser cumuladas com pedidos de indenização, como estabelece o § 1º do art. 554 do CPC, o que fortalece a cumulação de pedidos para casos complexos.
Para aprofundar o tema, leia: Quais São os Tipos de Ação Possessória? Entenda Seus Direitos!
Quando Utilizar Cada Tipo de Ação Possessória?
| Situação | Tipo de Ação Possessória |
| Perda total da posse (esbulho) | Ação de Reintegração de Posse |
| Perturbação da posse (turbação) | Ação de Manutenção de Posse |
| Ameaça iminente à posse | Interdito Proibitório |
Veja também: Imissão na Posse: O Que é, Como Funciona e Quando Recorrer a Essa Ação?
Conclusão
A distinção entre posse e propriedade é essencial para a correta aplicação da tutela possessória e do direito de propriedade no sistema judiciário brasileiro. A ação possessória é o principal meio de defesa do possuidor direto e pode ser acionada mesmo por quem não é o dono formal do imóvel.
Entender esses conceitos e suas implicações práticas é fundamental para qualquer pessoa envolvida em questões de direitos reais sobre imóveis, seja como proprietário, locatário ou ocupante de fato.
FAQ – Perguntas Frequentes
Posse e propriedade são a mesma coisa?
Não. A posse refere-se ao uso do bem (mundo fático), enquanto a propriedade é o direito formal garantido pelo registro.
O possuidor tem direito à indenização?
Sim, em caso de turbação ou esbulho, o possuidor pode buscar indenização por perdas e danos, inclusive pela via judicial.
O que fazer em caso de ameaça à posse?
É possível ajuizar um interdito proibitório, ação específica para prevenir ameaça de turbação.
Um contrato de locação transfere propriedade?
Não. O contrato de locação concede apenas posse direta, mas a propriedade do bem permanece com o proprietário.
O que é a ação possessória?
A ação possessória é o instrumento jurídico previsto nos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil (CPC) que protege a posse de um bem contra atos de esbulho, turbação ou ameaça. Essa ação visa restabelecer ou manter o exercício pacífico da posse, independentemente de quem seja o proprietário. Existem três tipos principais:
Ação de Reintegração de Posse (quando houve perda da posse);
Ação de Manutenção de Posse (em caso de perturbação);
Interdito Proibitório (para prevenir uma ameaça iminente à posse).
Qual é a diferença entre posse e propriedade?
A propriedade é um direito real previsto no artigo 1.228 do Código Civil, que confere ao proprietário os poderes de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem. Já a posse, conforme o artigo 1.196 do mesmo código, é o exercício de fato de algum dos poderes da propriedade, com ou sem respaldo legal. Por isso, uma pessoa pode ser possuidora (como um locatário) sem ser proprietária, e o inverso também é verdadeiro.
O que é a defesa da posse?
A defesa da posse compreende tanto medidas extrajudiciais quanto judiciais. O § 1º do art. 1.210 do Código Civil permite a autodefesa imediata da posse, desde que seja proporcional e exercida no momento do ato ofensivo. Além disso, a proteção pode ocorrer por meio das ações possessórias, que garantem judicialmente que o possuidor mantenha ou recupere seu direito de posse diante de agressões injustas.
Quais são os requisitos para propor uma ação possessória?
Os principais requisitos são:
Comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta;
Demonstração de que houve esbulho, turbação ou ameaça à posse;
Ação proposta dentro de um ano e um dia da ocorrência do fato, caso se pretenda utilizar o rito especial do CPC (art. 558);
Interesse legítimo na manutenção ou retomada da posse.
Cumpridos esses requisitos, o possuidor poderá pleitear inclusive indenização por perdas e danos, se houver prejuízo decorrente do ato lesivo.
