Registro de Imóvel e Escritura: Entenda as Diferenças na Compra de Imóveis
Ao comprar um imóvel, muitos se deparam com termos técnicos e procedimentos que geram dúvidas e atrasos. Um dos maiores equívocos está em confundir os conceitos de registro de imóvel e escritura pública. Esses dois momentos são partes essenciais de uma operação de compra e venda e devem ser realizados de forma correta e dentro dos prazos, para garantir segurança jurídica ao novo proprietário. Neste artigo, você vai entender o que é o registro e a escritura, como funcionam, e por que ambos são indispensáveis. O que é a Escritura Pública? A escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades entre as partes envolvidas na compra e venda de um bem imóvel. Lavrada em qualquer cartório de notas, ela formaliza o negócio jurídico e fornece um documento com fé pública sobre as condições da transação. A escritura pública pode ser exigida em diferentes situações, especialmente em aquisições acima de 30 salários mínimos. Nela, são declaradas informações sobre o bem, valores acordados, responsabilidades, e obrigações legais. Além disso, ela é necessária mesmo quando há um contrato com o banco — como em um contrato de financiamento imobiliário. Nesse caso, a escritura é substituída pelo contrato registrado, mas o efeito legal é o mesmo. O que é o Registro de Imóvel? Já o registro de imóvel é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem. Isso acontece no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel. Sem o registro, mesmo com a escritura assinada, o imóvel ainda não pertence legalmente ao comprador. Ele será apenas possuidor de boa-fé, mas não titular real da propriedade. O registro é o documento oficial que estabelece quem é o novo titular do imóvel. Portanto, é o documento que confere ao comprador o direito de dispor do bem, vendê-lo, alugá-lo ou até instituir usufruto. Se o imóvel foi adquirido por herança, é fundamental garantir que a transferência seja concluída corretamente. Saiba mais em Regularização de Imóveis Herdados: Como Evitar Disputas e Multas Diferenças Entre Escritura e Registro Embora interligados, são atos distintos. Um documento oficial representa a intenção das partes, enquanto o outro é o reconhecimento público da transferência da titularidade. Se você estiver adquirindo uma casa ou apartamento, tenha em mente que não basta lavrar a escritura: é fundamental apresentar o contrato ou a escritura para o cartório registrar a transação. Custos e Burocracia Envolvida Ambos os atos envolvem burocracia e exigem que o comprador arcar com algumas despesas, como: Além disso, é importante lembrar que a legislação determina que o registro de imóvel seja feito em até 30 dias após a lavratura da escritura, sob pena de nulidade do negócio em certas situações. Tabela Comparativa Aspecto Escritura Pública Registro de Imóvel Função Formalizar o negócio jurídico Transferir a propriedade legal Onde é feita? Cartório de Notas Cartório de Registro de Imóveis É obrigatória? Sim, acima de 30 salários mínimos Sim, para tornar o comprador o proprietário Substituição em financiamento Pelo contrato com o banco Deve ser registrado normalmente Despesa associada Taxa cartorária proporcional Taxas e ITBI Prazos Lavrada após quitação ou aprovação de crédito Deve ser feita até 30 dias após a escritura Efeito legal Declaração de vontades Define quem é o titular da propriedade Exemplos Reais Caso 1: Escritura sem Registro Um comprador adquire um imóvel, lavra a escritura, mas não a registra. Anos depois, o antigo proprietário falece, e os herdeiros incluem o bem no inventário. Como o registro de imóvel não foi feito, o comprador precisa recorrer à Justiça para comprovar a posse. Caso 2: Imóvel com Financiamento No caso de imóveis financiados, o banco emite um contrato de financiamento com cláusulas de alienação fiduciária. Esse contrato, ao ser registrado, substitui a escritura — mas é necessário deve ir ao cartório de registro para que o novo titular seja reconhecido. Se você está comprando por financiamento e quer evitar complicações futuras, vale a leitura do artigo Financiamento Imobiliário: O Que Fazer Quando as Parcelas Estão em Atraso? Conclusão Na prática, a propriedade é garantida apenas com o registro de imóvel. A escritura é uma etapa necessária e dá validade ao negócio jurídico, mas só com o registro você passa a ser, de fato, o dono legal. Ignorar essa etapa pode gerar perda do bem, impossibilidade de venda futura ou até problemas com o fisco, como atraso no pagamento do IPTU. Por isso, o ideal é sempre concluir a operação de compra e venda com a lavratura da escritura e, em seguida, ir ao cartório de registro para garantir seu direito de forma plena e definitiva. Em casos mais complexos, contar com um parecer técnico pode evitar imprevistos. Veja como funciona no artigo Parecer Jurídico: Entenda o Processo e Aprenda a Elaborar Perguntas Frequentes (FAQ)