ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO BANCÁRIO

No universo do direito imobiliário, a co-propriedade de imóveis é uma realidade frequente, especialmente em casos de herança, união estável, casamento ou investimento conjunto. Contudo, o que começa como um negócio promissor pode se tornar um desafio jurídico quando os proprietários têm visões diferentes sobre a compra e venda, uso ou administração do imóvel. Para evitar desgastes, custos desnecessários ou até disputas no tribunal, é essencial entender os direitos e deveres das partes e como a legislação pode proteger todos os envolvidos. Um bom planejamento e o suporte de um advogado especialista fazem toda a diferença. O que é Co-propriedade no Direito Imobiliário? A co-propriedade, ou condomínio voluntário, acontece quando duas ou mais pessoas possuem um único imóvel em conjunto. Cada uma detém uma fração ideal, sem divisão física. Essa condição exige entendimento e ações transparentes por parte dos coproprietários. É comum, por exemplo, que o imóvel tenha sido adquirido por meio de contrato particular ou financiamento, e que com o tempo surjam discordâncias quanto ao uso, pagamento de despesas, ou decisão de leilão do bem em caso de dívida. Nesse contexto, o direito imobiliário permite a aplicação de instrumentos legais que visam facilitar acordos, reduzir conflitos e até permitir a saída de um dos coproprietários de forma segura. Principais Causas de Conflitos Entre Coproprietários Quando não há consenso sobre a locação, entender as cláusulas contratuais aplicáveis pode evitar disputas. Saiba mais no artigo sobre cláusulas essenciais em contratos de locação Essas situações, se mal conduzidas, podem evoluir para disputas judiciais prolongadas. Por isso, contar com um advogado especialista em direito imobiliário é recomendável desde os primeiros sinais de atrito. Soluções Legais para Conflitos na Co-propriedade 1. Acordo Extrajudicial com Cláusulas Claras A solução mais recomendada é sempre buscar um entendimento amigável. Formalizar um acordo extrajudicial com cláusulas claras sobre uso, despesas e venda futura do imóvel traz tranquilidade e previne litígios. Nesse processo, a presença de um mediador imparcial pode minimizar desgastes emocionais e ajudar a preservar relações familiares ou comerciais. Esse tipo de acordo é válido desde que registrado em cartório e assinado por todos os envolvidos. Para garantir que o acordo tenha validade e seja bem estruturado, veja como elaborar um parecer jurídico completo e seguro 2. Direito de Preferência No caso de compra e venda de fração ideal, o coproprietário que deseja vender sua parte deve agir conforme a lei e oferecer sua quota aos demais com prioridade, respeitando um prazo legal. Se ignorar esse direito, a venda pode ser anulada judicialmente. 3. Ação de Extinção de Condomínio Quando o impasse é inevitável, a extinção da co-propriedade pode ser a única alternativa. Essa ação judicial, regulamentada pelo Código de Processo Civil, solicita a divisão do valor arrecadado com a venda forçada do imóvel em leilão. Embora seja uma solução extrema, é um caminho legal que permite encerrar a sociedade forçada e seguir com o patrimônio individualizado. 4. Usucapião de Fração Ideal Em casos em que um dos proprietários abandona o imóvel por muitos anos, o outro pode entrar com ação de usucapião, especialmente se mantiver a posse exclusiva e contínua, arcando sozinho com encargos e melhorias. Esse processo deve ser instruído com documentos e testemunhas, podendo ser extrajudicial (em cartório) ou via justiça comum. Tabela Comparativa: Soluções Legais em Co-propriedade Situação Solução Recomendada Exige Participação de Todos os Envolvidos? Observações Desejo de vender imóvel Direito de preferência Sim Deve haver notificação formal Uso exclusivo por um dos donos Acordo extrajudicial ou ação judicial Não necessariamente Ideal firmar cláusulas em contrato Impasse sobre despesas Mediação ou ação de cobrança Sim Comprovar inadimplência Falta de consenso sobre destino Ação de extinção de condomínio Não Pode levar à venda judicial Abandono prolongado Ação de usucapião Não Deve comprovar posse exclusiva Conclusão Conflitos entre proprietários são situações comuns no mercado imobiliário e podem comprometer a estabilidade patrimonial das partes. Felizmente, o direito imobiliário oferece caminhos jurídicos eficazes para proteger os direitos, permitir o uso adequado do bem e facilitar soluções — seja pela via extrajudicial, seja pela ação em justiça. O mais estratégico é adotar um posicionamento preventivo, com assessoria especializada e contratos claros, para evitar que mal-entendidos se transformem em disputas onerosas. Se você enfrenta ou quer evitar problemas com co-propriedade, contar com um advogado especialista é o primeiro passo para agir com segurança e legitimidade. Perguntas Frequentes (FAQ)

Ao comprar um imóvel, muitos se deparam com termos técnicos e procedimentos que geram dúvidas e atrasos. Um dos maiores equívocos está em confundir os conceitos de registro de imóvel e escritura pública. Esses dois momentos são partes essenciais de uma operação de compra e venda e devem ser realizados de forma correta e dentro dos prazos, para garantir segurança jurídica ao novo proprietário. Neste artigo, você vai entender o que é o registro e a escritura, como funcionam, e por que ambos são indispensáveis. O que é a Escritura Pública? A escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades entre as partes envolvidas na compra e venda de um bem imóvel. Lavrada em qualquer cartório de notas, ela formaliza o negócio jurídico e fornece um documento com fé pública sobre as condições da transação. A escritura pública pode ser exigida em diferentes situações, especialmente em aquisições acima de 30 salários mínimos. Nela, são declaradas informações sobre o bem, valores acordados, responsabilidades, e obrigações legais. Além disso, ela é necessária mesmo quando há um contrato com o banco — como em um contrato de financiamento imobiliário. Nesse caso, a escritura é substituída pelo contrato registrado, mas o efeito legal é o mesmo. O que é o Registro de Imóvel? Já o registro de imóvel é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem. Isso acontece no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel. Sem o registro, mesmo com a escritura assinada, o imóvel ainda não pertence legalmente ao comprador. Ele será apenas possuidor de boa-fé, mas não titular real da propriedade. O registro é o documento oficial que estabelece quem é o novo titular do imóvel. Portanto, é o documento que confere ao comprador o direito de dispor do bem, vendê-lo, alugá-lo ou até instituir usufruto.  Se o imóvel foi adquirido por herança, é fundamental garantir que a transferência seja concluída corretamente. Saiba mais em Regularização de Imóveis Herdados: Como Evitar Disputas e Multas Diferenças Entre Escritura e Registro Embora interligados, são atos distintos. Um documento oficial representa a intenção das partes, enquanto o outro é o reconhecimento público da transferência da titularidade. Se você estiver adquirindo uma casa ou apartamento, tenha em mente que não basta lavrar a escritura: é fundamental apresentar o contrato ou a escritura para o cartório registrar a transação. Custos e Burocracia Envolvida Ambos os atos envolvem burocracia e exigem que o comprador arcar com algumas despesas, como: Além disso, é importante lembrar que a legislação determina que o registro de imóvel seja feito em até 30 dias após a lavratura da escritura, sob pena de nulidade do negócio em certas situações. Tabela Comparativa Aspecto Escritura Pública Registro de Imóvel Função Formalizar o negócio jurídico Transferir a propriedade legal Onde é feita? Cartório de Notas Cartório de Registro de Imóveis É obrigatória? Sim, acima de 30 salários mínimos Sim, para tornar o comprador o proprietário Substituição em financiamento Pelo contrato com o banco Deve ser registrado normalmente Despesa associada Taxa cartorária proporcional Taxas e ITBI Prazos Lavrada após quitação ou aprovação de crédito Deve ser feita até 30 dias após a escritura Efeito legal Declaração de vontades Define quem é o titular da propriedade Exemplos Reais Caso 1: Escritura sem Registro Um comprador adquire um imóvel, lavra a escritura, mas não a registra. Anos depois, o antigo proprietário falece, e os herdeiros incluem o bem no inventário. Como o registro de imóvel não foi feito, o comprador precisa recorrer à Justiça para comprovar a posse. Caso 2: Imóvel com Financiamento No caso de imóveis financiados, o banco emite um contrato de financiamento com cláusulas de alienação fiduciária. Esse contrato, ao ser registrado, substitui a escritura — mas é necessário deve ir ao cartório de registro para que o novo titular seja reconhecido. Se você está comprando por financiamento e quer evitar complicações futuras, vale a leitura do artigo Financiamento Imobiliário: O Que Fazer Quando as Parcelas Estão em Atraso? Conclusão Na prática, a propriedade é garantida apenas com o registro de imóvel. A escritura é uma etapa necessária e dá validade ao negócio jurídico, mas só com o registro você passa a ser, de fato, o dono legal. Ignorar essa etapa pode gerar perda do bem, impossibilidade de venda futura ou até problemas com o fisco, como atraso no pagamento do IPTU. Por isso, o ideal é sempre concluir a operação de compra e venda com a lavratura da escritura e, em seguida, ir ao cartório de registro para garantir seu direito de forma plena e definitiva. Em casos mais complexos, contar com um parecer técnico pode evitar imprevistos. Veja como funciona no artigo Parecer Jurídico: Entenda o Processo e Aprenda a Elaborar Perguntas Frequentes (FAQ)