Ao comprar um imóvel, muitos se deparam com termos técnicos e procedimentos que geram dúvidas e atrasos. Um dos maiores equívocos está em confundir os conceitos de registro de imóvel e escritura pública.
Esses dois momentos são partes essenciais de uma operação de compra e venda e devem ser realizados de forma correta e dentro dos prazos, para garantir segurança jurídica ao novo proprietário. Neste artigo, você vai entender o que é o registro e a escritura, como funcionam, e por que ambos são indispensáveis.
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O que é a Escritura Pública?
A escritura pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades entre as partes envolvidas na compra e venda de um bem imóvel. Lavrada em qualquer cartório de notas, ela formaliza o negócio jurídico e fornece um documento com fé pública sobre as condições da transação.
A escritura pública pode ser exigida em diferentes situações, especialmente em aquisições acima de 30 salários mínimos. Nela, são declaradas informações sobre o bem, valores acordados, responsabilidades, e obrigações legais.
Além disso, ela é necessária mesmo quando há um contrato com o banco — como em um contrato de financiamento imobiliário. Nesse caso, a escritura é substituída pelo contrato registrado, mas o efeito legal é o mesmo.
O que é o Registro de Imóvel?
Já o registro de imóvel é o ato que efetivamente transfere a propriedade do bem. Isso acontece no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel.
Sem o registro, mesmo com a escritura assinada, o imóvel ainda não pertence legalmente ao comprador. Ele será apenas possuidor de boa-fé, mas não titular real da propriedade. O registro é o documento oficial que estabelece quem é o novo titular do imóvel.
Portanto, é o documento que confere ao comprador o direito de dispor do bem, vendê-lo, alugá-lo ou até instituir usufruto.
Se o imóvel foi adquirido por herança, é fundamental garantir que a transferência seja concluída corretamente. Saiba mais em Regularização de Imóveis Herdados: Como Evitar Disputas e Multas
Diferenças Entre Escritura e Registro
Embora interligados, são atos distintos. Um documento oficial representa a intenção das partes, enquanto o outro é o reconhecimento público da transferência da titularidade.
Se você estiver adquirindo uma casa ou apartamento, tenha em mente que não basta lavrar a escritura: é fundamental apresentar o contrato ou a escritura para o cartório registrar a transação.
Custos e Burocracia Envolvida
Ambos os atos envolvem burocracia e exigem que o comprador arcar com algumas despesas, como:
- Taxas do cartório de notas e registro;
- Pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Honorários de despachantes ou advogados, se contratados.
Além disso, é importante lembrar que a legislação determina que o registro de imóvel seja feito em até 30 dias após a lavratura da escritura, sob pena de nulidade do negócio em certas situações.
Tabela Comparativa
| Aspecto | Escritura Pública | Registro de Imóvel |
| Função | Formalizar o negócio jurídico | Transferir a propriedade legal |
| Onde é feita? | Cartório de Notas | Cartório de Registro de Imóveis |
| É obrigatória? | Sim, acima de 30 salários mínimos | Sim, para tornar o comprador o proprietário |
| Substituição em financiamento | Pelo contrato com o banco | Deve ser registrado normalmente |
| Despesa associada | Taxa cartorária proporcional | Taxas e ITBI |
| Prazos | Lavrada após quitação ou aprovação de crédito | Deve ser feita até 30 dias após a escritura |
| Efeito legal | Declaração de vontades | Define quem é o titular da propriedade |
Exemplos Reais
Caso 1: Escritura sem Registro
Um comprador adquire um imóvel, lavra a escritura, mas não a registra. Anos depois, o antigo proprietário falece, e os herdeiros incluem o bem no inventário. Como o registro de imóvel não foi feito, o comprador precisa recorrer à Justiça para comprovar a posse.
Caso 2: Imóvel com Financiamento
No caso de imóveis financiados, o banco emite um contrato de financiamento com cláusulas de alienação fiduciária. Esse contrato, ao ser registrado, substitui a escritura — mas é necessário deve ir ao cartório de registro para que o novo titular seja reconhecido.
Se você está comprando por financiamento e quer evitar complicações futuras, vale a leitura do artigo Financiamento Imobiliário: O Que Fazer Quando as Parcelas Estão em Atraso?
Conclusão
Na prática, a propriedade é garantida apenas com o registro de imóvel. A escritura é uma etapa necessária e dá validade ao negócio jurídico, mas só com o registro você passa a ser, de fato, o dono legal.
Ignorar essa etapa pode gerar perda do bem, impossibilidade de venda futura ou até problemas com o fisco, como atraso no pagamento do IPTU.
Por isso, o ideal é sempre concluir a operação de compra e venda com a lavratura da escritura e, em seguida, ir ao cartório de registro para garantir seu direito de forma plena e definitiva.
Em casos mais complexos, contar com um parecer técnico pode evitar imprevistos. Veja como funciona no artigo Parecer Jurídico: Entenda o Processo e Aprenda a Elaborar
Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso morar no imóvel sem registrar?
Sim, mas você não será o proprietário legal. Em situações de falência, morte do vendedor ou penhora, você poderá perder o bem.
É possível registrar um contrato de compra e venda sem escritura?
Não. O contrato particular pode até servir como promessa de compra e venda, mas só a escritura pública permite o registro da propriedade.
O que acontece se o imóvel for vendido para duas pessoas diferentes?
O comprador que registrar primeiro será o proprietário legal, mesmo que o outro tenha feito a escritura antes. Por isso, registre imediatamente.
Qual a ordem correta: pagar ITBI, lavrar escritura e registrar?
Sim, essa é a sequência ideal. Sem o ITBI pago, não se pode registrar. E sem a escritura, não se pode protocolar o registro.
Escritura de imóvel rural segue o mesmo processo?
Sim, mas com algumas exigências extras como CCIR, ITR e georreferenciamento. A lógica da escritura seguida do registro continua válida.
O que é a escritura e registro de imóveis?
A escritura e registro de imóveis são documentos essenciais na compra e venda de imóvel. A escritura do imóvel é um contrato que formaliza a transferência do bem entre o vendedor e o comprador, enquanto o registro do imóvel é a etapa em que essa transferência é oficialmente reconhecida pelo cartório, garantindo ao novo dono do imóvel a segurança da propriedade.
Qual a diferença entre a escritura pública é o instrumento e o registro do imóvel?
A escritura pública é o instrumento jurídico que formaliza a compra e venda do imóvel e deve ser feita em um tabelionato. Por outro lado, o registro do imóvel é a etapa que oficializa a negociação perante o cartório de registro de imóveis, tornando o novo proprietário reconhecido legalmente. Sem o registro, a escritura por si só não garante a propriedade do imóvel.
Por que é importante ter a escritura e o registro do imóvel?
Ter a escritura e o registro do imóvel é fundamental para assegurar a legalidade da compra e venda do imóvel. A escritura serve como prova da transação, enquanto o registro garante que o atual proprietário seja reconhecido oficialmente como tal, evitando problemas futuros, como disputas de propriedade.
Quanto tempo leva para o registro é de 30 dias?
Após a formalização da escritura, o registro do imóvel deve ser solicitado e, em geral, o prazo para a sua efetivação é de até 30 dias. No entanto, esse prazo pode variar dependendo da demanda do cartório e da documentação apresentada. É importante que o comprador realize esse passo o mais rápido possível para garantir sua segurança jurídica.
