REGULARIZAÇÃO
DE IMÓVEL

A ação possessória é um dos instrumentos mais importantes do Código de Processo Civil, especialmente nos casos de esbulho ou turbação. Quando um imóvel é ocupado com consentimento verbal, mas esse uso ultrapassa os limites da mera permissão ou tolerância, é necessário agir para garantir a restituição da posse e cumprir a função social da propriedade. O Que é Ação Possessória? A ação possessória é prevista nos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil e busca proteger quem detém a posse de um bem imóvel, ainda que não seja o titular do direito de propriedade. O possuidor tem o direito à proteção da posse, podendo propor ação mesmo contra o proprietário, desde que esteja em posse legítima e sofra algum tipo de interferência. Essa interferência pode ocorrer por esbulho (quando o possuidor é privado da posse) ou por turbação (perturbação da posse). A ação busca manter ou recuperar a posse, nos termos do artigo 1.210 do Código Civil, garantindo os poderes inerentes à propriedade. Para quem vive situações de conflitos com ocupações informais ou verbais, o ideal é buscar segurança jurídica o quanto antes. Veja também Regularização de Imóveis: Contrato de Gaveta é um Risco?. Quando a Posse Verbal Gera Conflitos O consentimento verbal é comum em relações familiares, entre amigos ou até como forma de ajudar alguém em situação de vulnerabilidade. No entanto, essa situação, chamada de mera permissão ou tolerância, não gera direito à posse conforme o § 2º do artigo 1.208 do Código Civil. Conflitos surgem quando o ocupante passa a agir como se tivesse direito real sobre o bem, o que exige do autor da ação uma providência imediata: seja a manutenção na posse, reintegração na posse, ou interdito proibitório. Imóveis herdados também geram disputas. Entenda como lidar com esses cenários em Regularização de Imóveis Herdados: Como Evitar Disputas e Multas. Tipos de Ação Possessória O Código de Processo Civil determina três ações típicas: Tipo de Ação Possessória Situação Aplicável Base Legal Manutenção de Posse Em caso de turbação Art. 560 a 566 CPC Reintegração de Posse Quando há esbulho Art. 558 a 559 CPC Interdito Proibitório Quando há ameaça de invasão Art. 567 a 568 CPC Se o esbulho ou a turbação ocorrerem dentro de ano e dia, é possível solicitar a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, conforme o artigo 561 do CPC. A audiência de justificação pode ser exigida pelo juiz para avaliar o pedido de urgência. E Se a Ocupação Envolver Muitas Pessoas? Nos casos de litígio coletivo pela posse, como ocupações irregulares por um grande número de pessoas, o artigo 557 do CPC exige ampla publicidade da existência da ação. Nesses casos, o juiz poderá designar audiência de mediação, principalmente se os ocupantes estiverem em situação de hipossuficiência econômica. Além disso, responsáveis pela política agrária e pela política urbana poderão ser convocados para buscar solução para o conflito possessório, respeitando os princípios constitucionais da função social da propriedade (art. 5º, XXIII da Constituição Federal). Como Reunir Provas em Caso de Consentimento Verbal? Mesmo em casos de posse verbal, é possível demonstrar o exercício da posse com fundamento por meio de: Para entender quando a posse e propriedade se confundem ou se separam, veja o artigo Posse e Propriedade: Quais as Diferenças e Por Que Isso Importa na Prática?. Qual a Diferença Entre Ação Possessória e Ação Reivindicatória? A ação possessória visa proteger a posse, enquanto a ação reivindicatória tem como finalidade a recuperação da propriedade. Ainda que a posse a alegação de propriedade seja comum, o CPC veda que o réu, em contestação, fundamente sua defesa apenas na propriedade ou qualquer outro direito real sem contestar a posse (art. 560, parágrafo único). Conclusão A ação possessória garante ao possuidor o direito de defesa frente a invasões, mesmo que sua posse tenha se originado de mera permissão ou tolerância. A efetivação da tutela jurisdicional por meio do mandado de reintegração é a medida adequada para assegurar a paz social e a legalidade. Portanto, ainda que a ação ocorra após um acordo verbal, é possível proteger a posse com base nos princípios do código civil, do código de processo civil e da constituição federal. FAQ – Perguntas Frequentes

A regularização de imóveis é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias. Um dos maiores desafios enfrentados por compradores e vendedores é a prática do contrato de gaveta, ainda comum em diversas regiões do Brasil. Embora essa forma de negociação possa parecer uma solução rápida, ela pode trazer riscos significativos, principalmente em casos de inadimplência, disputas ou falecimento de uma das partes. Como funciona o contrato de gaveta? O contrato de gaveta é uma forma informal de compra e venda de imóveis realizada diretamente entre comprador e vendedor, sem o devido registro público. Apesar de ter validade entre as partes, não é registrado em cartório e, portanto, não garante a transferência de propriedade perante terceiros. Muitos optam por esse modelo para evitar a burocracia, especialmente quando há dificuldades para obter crédito com alguma instituição financeira. No entanto, o contrato de gaveta não é o instrumento adequado para quem busca segurança na negociação. Para quem busca um modelo mais seguro, é essencial entender como funciona a escritura e o registro de imóvel, que são passos fundamentais para formalizar a posse com respaldo legal. Leia mais sobre esse processo aqui. Riscos associados ao contrato de gaveta A principal consequência de fazer um contrato desse tipo é a ausência de registro no cartório de imóveis, o que significa que o imóvel continua registrado no nome do vendedor. Isso pode resultar em: Inclusive, em muitas situações, o comprador pode ter dificuldade em comprovar a propriedade do imóvel perante o cartório ou mesmo em caso de ação judicial. Como regularizar um contrato de gaveta A regularização do seu imóvel adquirido por meio de contrato de gaveta é possível e altamente recomendada. O primeiro passo é analisar se o imóvel esteja livre de ônus e se o financiamento foi quitado. Etapas comuns para regularização: O ideal é que, após a quitação do financiamento, o comprador formalize a transação com escritura pública e faça o registro em seu nome. Situações parecidas são comuns em imóveis com pendências ou dívidas, como no caso de IPTU em atraso. Nestes casos, também é preciso atenção para evitar herdar dívidas de antigos proprietários. Saiba como comprar imóvel com dívida de IPTU sem comprometer sua segurança jurídica. Exemplos práticos dos riscos do contrato de gaveta Tabela: Comparativo entre Contrato de Gaveta e Contrato Regularizado Critério Contrato de Gaveta Contrato Regularizado Registro em Cartório Não Sim Segurança Jurídica Baixa Alta Possibilidade de Financiamento Limitada Ampla Riscos para Comprador Altos Reduzidos Reconhecimento Legal Apenas entre as partes que o assinaram Perante terceiros e órgãos oficiais Conclusão Evitar os riscos do contrato de gaveta é essencial para garantir a segurança do seu patrimônio. Embora seja uma prática ainda comum, ela pode ser considerada arriscada, tanto para o comprador quanto para o vendedor. O ideal é registrar formalmente a transação e contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para conduzir o processo de forma segura. Se o seu objetivo é regularizar a situação e manter sua tranquilidade jurídica, considerar soluções como o distrato contratual pode ser necessário, especialmente quando o imóvel apresenta irregularidades. Veja como cancelar a compra de um imóvel irregular sem perder dinheiro. A regularização de imóveis adquiridos via contrato informal exige atenção, mas é a única maneira de garantir que o imóvel seja legalmente seu e livre de complicações futuras. FAQ – Contrato de Gaveta e Regularização de Imóveis

IPTU em atraso é uma das principais causas de insegurança em transações imobiliárias. Quando um imóvel apresenta dívidas desse imposto, o comprador pode enfrentar obstáculos como penhoras, protestos e até restrições para a transferência da propriedade no registro de imóveis. Apesar disso, é possível adquirir imóveis com débitos de forma segura, desde que observados os cuidados legais adequados. Neste artigo, explicamos como o comprador pode agir para garantir a segurança jurídica da transação, evitando disputas sobre o imóvel e protegendo seu patrimônio. O Que é o IPTU e Como Ele Impacta a Compra do Imóvel O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal que recai sobre propriedades urbanas. Sua inadimplência gera encargos, penalidades e pode afetar diretamente a venda do imóvel, especialmente quando a pendência não está mencionada na matrícula ou na certidão atualizada. Em negociações, o IPTU atrasado deve ser analisado com atenção. Isso porque, segundo o Código Tributário Nacional, a dívida acompanha o bem, e não o antigo proprietário.  Dica: Antes de fechar negócio, solicite uma certidão negativa de débitos municipais e verifique os ônus registrados sobre o imóvel. Riscos de Comprar um Imóvel com Dívida de IPTU Comprar um imóvel com débitos pode parecer vantajoso em relação ao preço, mas envolve riscos sérios. Veja abaixo: Situação Consequência para o Comprador IPTU pendente e ausência de negociação Execução fiscal e bloqueio no registro de imóveis Débitos não apurados antes da escritura Dificuldade para registrar a transferência Compra sem cláusula contratual específica Obrigação de pagamento recai sobre o comprador Ausência de orientação jurídica Riscos de disputas judiciais e perdas financeiras Veja também: Certidões Negativas na Compra e Venda de Imóveis para entender a importância da documentação correta. Como Comprar Imóvel com IPTU Atrasado com Segurança 1. Solicite a Certidão Atualizada Antes da assinatura do contrato, peça ao vendedor a certidão de IPTU atualizada e verifique se há pendências junto à prefeitura. 2. Verifique a Matrícula do Imóvel Na matrícula, consulte se há algum ônus real registrado, como penhora fiscal por dívida de IPTU. 3. Inclua Cláusulas Contratuais de Responsabilidade O contrato deve prever quem será responsável pelo pagamento do IPTU pendente. Caso contrário, a dívida poderá ser cobrada do novo comprador. 4. Consulte um Advogado Imobiliário Evite riscos maiores com o suporte jurídico de um especialista. Leia mais: Advogado Especializado em Direito Imobiliário: O Que Fazer Agora? 5. Evite Registrar Imóveis com Dívidas Ativas O registro de imóveis exige conformidade documental. A jurisprudência recente reconhece que débitos não quitados podem inviabilizar o registro definitivo da venda. Benefícios de Regularizar a Situação do IPTU Antes da Compra Conclusão Comprar um imóvel com IPTU pendente exige atenção e estratégia. Ao verificar a matrícula, consultar a jurisprudência aplicável, incluir cláusulas contratuais e contar com o apoio jurídico adequado, você garante segurança à transação e protege seu investimento. Evite surpresas desagradáveis e comece sua aquisição com responsabilidade. FAQ: Perguntas Frequentes sobre IPTU e Compra de Imóveis