ADVOGADO DE IMÓVEIS

O advogado defesa de leilão atua em um dos momentos mais críticos do direito imobiliário: a perda de um imóvel por leilão. Quando a propriedade é arrematada, muitos acreditam que não há mais o que fazer. No entanto, a legislação brasileira prevê instrumentos jurídicos capazes de reverter o leilão judicial em diversas situações, principalmente quando envolvem dívida, alienação fiduciária, preço vil ou falta de notificação adequada. O Que Faz um Advogado Defesa de Leilão? O advogado defesa de leilão é o profissional capacitado para identificar falhas no processo de execução, como a ausência de notificação ao devedor, avaliação inadequada do imóvel ou edital com irregularidades. Com base nessas falhas, ele pode propor ações que visam reverter o leilão, proteger o direito do devedor e recuperar o imóvel perdido, inclusive quando a realização do leilão ocorreu de forma extrajudicial. Quer entender os riscos e alternativas para quem enfrenta execução judicial? Veja o artigo Retomada de Imóveis: Saiba seus Direitos e como se Defender. Quando Cabe a Ação Contra Leilão Judicial? O leilão de imóveis pode ser contestado quando: Nessas hipóteses, o advogado pode ajuizar medidas como ação judicial, anulação do leilão, ou suspensão do ato, dependendo da fase processual e da orientação recebida. Tipos de Ações Utilizadas na Defesa de Leilão Tipo de Ação Finalidade Prazo Base Legal Ação Anulatória Anular leilão por irregularidade no procedimento 4 anos Art. 966 do CPC Embargos à Arrematação Impugnar a arrematação com base em nulidade 5 dias após arrematação Art. 903, § 1º do CPC Ação Rescisória Desconstituir sentença com trânsito em julgado 2 anos Art. 966 do CPC Essas medidas devem ser tomadas com urgência e estratégia. O sucesso muitas vezes depende da rapidez com que se entra com a ação, especialmente quando envolve instituições financeiras ou problemas de financiamento. Quando Ainda Há Esperança de Reverter o Leilão? Mesmo após a arrematação do imóvel, é possível reverter a situação. Casos comuns incluem: Com provas concretas, a Justiça pode anular a arrematação e devolver o imóvel leiloado ao antigo proprietário. Em alguns casos, também é possível pleitear indenização por danos causados. Conclusão Contar com um advogado especializado em leilão é essencial para recuperar o imóvel já leiloado. Ele conhece as brechas legais e caminhos processuais capazes de devolver o bem à família, especialmente quando o leilão foi precipitado ou ilegal. O tempo é determinante: quanto antes houver atuação jurídica, maiores são as chances de sucesso. Seja para suspender, anular ou buscar reintegração na posse, a estratégia correta é vital. Quer entender como agir em situações em que a propriedade está em disputa judicial? Leia o artigo Ação Possessória: Como Atuar em Imóveis Ocupados com Consentimento Verbal. FAQ – Perguntas Frequentes

A ação possessória é um dos instrumentos mais importantes do Código de Processo Civil, especialmente nos casos de esbulho ou turbação. Quando um imóvel é ocupado com consentimento verbal, mas esse uso ultrapassa os limites da mera permissão ou tolerância, é necessário agir para garantir a restituição da posse e cumprir a função social da propriedade. O Que é Ação Possessória? A ação possessória é prevista nos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil e busca proteger quem detém a posse de um bem imóvel, ainda que não seja o titular do direito de propriedade. O possuidor tem o direito à proteção da posse, podendo propor ação mesmo contra o proprietário, desde que esteja em posse legítima e sofra algum tipo de interferência. Essa interferência pode ocorrer por esbulho (quando o possuidor é privado da posse) ou por turbação (perturbação da posse). A ação busca manter ou recuperar a posse, nos termos do artigo 1.210 do Código Civil, garantindo os poderes inerentes à propriedade. Para quem vive situações de conflitos com ocupações informais ou verbais, o ideal é buscar segurança jurídica o quanto antes. Veja também Regularização de Imóveis: Contrato de Gaveta é um Risco?. Quando a Posse Verbal Gera Conflitos O consentimento verbal é comum em relações familiares, entre amigos ou até como forma de ajudar alguém em situação de vulnerabilidade. No entanto, essa situação, chamada de mera permissão ou tolerância, não gera direito à posse conforme o § 2º do artigo 1.208 do Código Civil. Conflitos surgem quando o ocupante passa a agir como se tivesse direito real sobre o bem, o que exige do autor da ação uma providência imediata: seja a manutenção na posse, reintegração na posse, ou interdito proibitório. Imóveis herdados também geram disputas. Entenda como lidar com esses cenários em Regularização de Imóveis Herdados: Como Evitar Disputas e Multas. Tipos de Ação Possessória O Código de Processo Civil determina três ações típicas: Tipo de Ação Possessória Situação Aplicável Base Legal Manutenção de Posse Em caso de turbação Art. 560 a 566 CPC Reintegração de Posse Quando há esbulho Art. 558 a 559 CPC Interdito Proibitório Quando há ameaça de invasão Art. 567 a 568 CPC Se o esbulho ou a turbação ocorrerem dentro de ano e dia, é possível solicitar a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, conforme o artigo 561 do CPC. A audiência de justificação pode ser exigida pelo juiz para avaliar o pedido de urgência. E Se a Ocupação Envolver Muitas Pessoas? Nos casos de litígio coletivo pela posse, como ocupações irregulares por um grande número de pessoas, o artigo 557 do CPC exige ampla publicidade da existência da ação. Nesses casos, o juiz poderá designar audiência de mediação, principalmente se os ocupantes estiverem em situação de hipossuficiência econômica. Além disso, responsáveis pela política agrária e pela política urbana poderão ser convocados para buscar solução para o conflito possessório, respeitando os princípios constitucionais da função social da propriedade (art. 5º, XXIII da Constituição Federal). Como Reunir Provas em Caso de Consentimento Verbal? Mesmo em casos de posse verbal, é possível demonstrar o exercício da posse com fundamento por meio de: Para entender quando a posse e propriedade se confundem ou se separam, veja o artigo Posse e Propriedade: Quais as Diferenças e Por Que Isso Importa na Prática?. Qual a Diferença Entre Ação Possessória e Ação Reivindicatória? A ação possessória visa proteger a posse, enquanto a ação reivindicatória tem como finalidade a recuperação da propriedade. Ainda que a posse a alegação de propriedade seja comum, o CPC veda que o réu, em contestação, fundamente sua defesa apenas na propriedade ou qualquer outro direito real sem contestar a posse (art. 560, parágrafo único). Conclusão A ação possessória garante ao possuidor o direito de defesa frente a invasões, mesmo que sua posse tenha se originado de mera permissão ou tolerância. A efetivação da tutela jurisdicional por meio do mandado de reintegração é a medida adequada para assegurar a paz social e a legalidade. Portanto, ainda que a ação ocorra após um acordo verbal, é possível proteger a posse com base nos princípios do código civil, do código de processo civil e da constituição federal. FAQ – Perguntas Frequentes

A regularização de imóveis é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias. Um dos maiores desafios enfrentados por compradores e vendedores é a prática do contrato de gaveta, ainda comum em diversas regiões do Brasil. Embora essa forma de negociação possa parecer uma solução rápida, ela pode trazer riscos significativos, principalmente em casos de inadimplência, disputas ou falecimento de uma das partes. Como funciona o contrato de gaveta? O contrato de gaveta é uma forma informal de compra e venda de imóveis realizada diretamente entre comprador e vendedor, sem o devido registro público. Apesar de ter validade entre as partes, não é registrado em cartório e, portanto, não garante a transferência de propriedade perante terceiros. Muitos optam por esse modelo para evitar a burocracia, especialmente quando há dificuldades para obter crédito com alguma instituição financeira. No entanto, o contrato de gaveta não é o instrumento adequado para quem busca segurança na negociação. Para quem busca um modelo mais seguro, é essencial entender como funciona a escritura e o registro de imóvel, que são passos fundamentais para formalizar a posse com respaldo legal. Leia mais sobre esse processo aqui. Riscos associados ao contrato de gaveta A principal consequência de fazer um contrato desse tipo é a ausência de registro no cartório de imóveis, o que significa que o imóvel continua registrado no nome do vendedor. Isso pode resultar em: Inclusive, em muitas situações, o comprador pode ter dificuldade em comprovar a propriedade do imóvel perante o cartório ou mesmo em caso de ação judicial. Como regularizar um contrato de gaveta A regularização do seu imóvel adquirido por meio de contrato de gaveta é possível e altamente recomendada. O primeiro passo é analisar se o imóvel esteja livre de ônus e se o financiamento foi quitado. Etapas comuns para regularização: O ideal é que, após a quitação do financiamento, o comprador formalize a transação com escritura pública e faça o registro em seu nome. Situações parecidas são comuns em imóveis com pendências ou dívidas, como no caso de IPTU em atraso. Nestes casos, também é preciso atenção para evitar herdar dívidas de antigos proprietários. Saiba como comprar imóvel com dívida de IPTU sem comprometer sua segurança jurídica. Exemplos práticos dos riscos do contrato de gaveta Tabela: Comparativo entre Contrato de Gaveta e Contrato Regularizado Critério Contrato de Gaveta Contrato Regularizado Registro em Cartório Não Sim Segurança Jurídica Baixa Alta Possibilidade de Financiamento Limitada Ampla Riscos para Comprador Altos Reduzidos Reconhecimento Legal Apenas entre as partes que o assinaram Perante terceiros e órgãos oficiais Conclusão Evitar os riscos do contrato de gaveta é essencial para garantir a segurança do seu patrimônio. Embora seja uma prática ainda comum, ela pode ser considerada arriscada, tanto para o comprador quanto para o vendedor. O ideal é registrar formalmente a transação e contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário para conduzir o processo de forma segura. Se o seu objetivo é regularizar a situação e manter sua tranquilidade jurídica, considerar soluções como o distrato contratual pode ser necessário, especialmente quando o imóvel apresenta irregularidades. Veja como cancelar a compra de um imóvel irregular sem perder dinheiro. A regularização de imóveis adquiridos via contrato informal exige atenção, mas é a única maneira de garantir que o imóvel seja legalmente seu e livre de complicações futuras. FAQ – Contrato de Gaveta e Regularização de Imóveis